Налог с продажи квартиры в 2026 году: когда платить и как законно уменьшить

Продали квартиру — государство ждёт 13% (или 15% с превышения 2,4 млн ₽ дохода в год). Но в большинстве случаев налог можно законно свести к нулю. Разбираем правила 2026 года.

Когда налога нет вообще

Если владели квартирой дольше минимального срока: 3 года — для единственного жилья, наследства, дарения от близких родственников, приватизации, ренты; 5 лет — во всех остальных случаях.

Семьи с двумя и более детьми

Полное освобождение от НДФЛ независимо от срока владения, если: детей двое и больше (до 18, или до 24 на очном), в год продажи или до 30 апреля следующего куплено жильё большей площади или кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданной — не выше 50 млн ₽.

Как уменьшить налог, если срок не вышел

Вариант 1: «доход минус расход»

Платите 13% только с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Купили за 7 млн, продали за 8 млн — налог с 1 млн = 130 000 ₽. Нужны документы, подтверждающие расходы.

Вариант 2: вычет 1 млн ₽

Если расходы подтвердить нечем (наследство, дарение) — минус 1 млн ₽ от дохода. При продаже унаследованной квартиры за 5 млн налог считается с 4 млн.

Для наследников и одаряемых

Можно зачесть расходы наследодателя/дарителя на покупку, если сохранились документы. По подаренной не близким родственником квартире — зачесть НДФЛ, уплаченный при получении дара.

Частые ошибки

• Занижение цены в ДКП: налог всё равно посчитают от 70% кадастровой стоимости, а покупатель получит риски
• Забыли подать декларацию: даже при нулевом налоге с вычетом «доход минус расход» 3-НДФЛ обязательна — штрафы начисляются от неподанной декларации
• Не учли, что срок владения новостройкой считается с полной оплаты ДДУ, а не с регистрации собственности

Планируете продажу — посчитаем налоговые последствия заранее и подскажем, когда выгоднее выйти на сделку.