Как проверить квартиру перед покупкой: полный чек-лист 2026

Покупка на вторичном рынке — это всегда покупка «истории» квартиры вместе с ней. Разбираем, что проверять, в каком порядке и какие находки должны остановить сделку.

Шаг 1. Выписка ЕГРН

Базовый документ: кто собственник, есть ли обременения (ипотека, арест, запрет регистрационных действий). Заказывается на Госуслугах. Смотрите дату — выписка старше 2 недель уже могла устареть.

Шаг 2. История переходов права

Расширенная выписка о переходах права покажет всех собственников. Настораживать должны: частые перепродажи (раз в 1–2 года), недавнее наследство (меньше 3 лет — срок оспаривания), приватизация с «выпавшими» жильцами.

Шаг 3. Продавец

• Паспорт — действительность через сервис МВД
• Банкротство — реестр ЕФРСБ: сделки банкрота оспариваются за 3 года
• Долги — банк исполнительных производств ФССП
• Дееспособность — справки ПНД/НД для продавцов старшего возраста; при сомнениях — нотариальная сделка с видеофиксацией
• Согласие супруга — если квартира куплена в браке, даже после развода

Шаг 4. Прописанные и «спящие» права

Справка о регистрации (форма 9) — кто прописан; архивная форма 9 — кто был прописан. Самое опасное: отказники от приватизации (сохраняют пожизненное право проживания!), несовершеннолетние, осуждённые, пропавшие без вести.

Шаг 5. Квартира физически

• Перепланировки: сверьте реальность с техпаспортом. Неузаконенная перепланировка — минус к цене и проблемы с ипотекой
• Долги по коммуналке и капремонту (долг по капремонту переходит к покупателю!)
• Статус дома: не аварийный ли, не попадает ли под КРТ

Что должно остановить сделку

Свежее наследство + срочная продажа + цена ниже рынка на 10%+ — классическая комбинация проблемной квартиры. Также: продажа по доверенности без доступа к собственнику, продавец-банкрот, отказник от приватизации в архивной форме 9.

Мы проверяем каждую квартиру по этому чек-листу до внесения аванса — проверка юристом от 7 000 ₽, при покупке через агентство — бесплатно.